Norenkai

不動産企業による高齢者住宅事業の取り組みと今後の展望

　株式会社長谷工総合研究所　

　取締役　主席研究員　吉村直子　様

[講演概要]

１．高齢者住宅事業を取り巻く社会環境

・2019年8月1日時点で、総人口１億２，６２３万人、６５歳以上３，５８３万人（２８．４％）、７５歳以上１，８４３万人（１４．６％）である。６５歳以上の人口はまもなく３０％に達しようとしており世界１位である。また欧米に比して急激に高齢化比率が上昇している。

・「２０２５年問題」；団塊世代（S22年～24年生）が75歳以上に到達する。

・「２０４０年問題」；団塊ジュニア（S46年～49年生）が65歳以上に到達し、大都市部では、高齢者のみ世帯が急増する。また認知症患者数が８００万人を超える。外国人材を受け入れたとしても、人材不足のため介護ビジネスを安定的に継続できるのかといった問題が想定される。

２．高齢者住宅市場の最新動向

・高齢者住宅・施設は、介護保険施設（特別養護老人ホーム等）、有料老人ホーム（介護付・住宅型・健康型）、賃貸住宅（サービス付き高齢者住宅等）等に区分できる。

・営利法人が事業者となれるのは、①有料老人ホーム、②認知症高齢者グループホーム、③サービス付き高齢者住宅（サ高住）等である。有料老人ホームは、介護保険制度が始まった2000年以降、またサ高住は「高齢者住まい法に」基づく登録制度が創設された2011年以降に急激に増加している。

・事業者が、高齢者を1人以上入居させて、ⅰ）入浴・排泄・食事の介護、ⅱ）食事の提供、ⅲ）洗濯・掃除等の家事、ⅳ）健康管理の少なくとも１つのサービスを提供していれば、利用権方式であれ賃貸借方式であれ、有料老人ホームとして都道府県等への届出が必要となる（ただし、分譲方式のシニア分譲マンションは対象外）。

・有料老人ホーム（介護付・住宅型）やサ高住は、9割方が要介護者向けであり、自立者向けが極端に少ない状況となっている。これは、介護保険制度が始まった2000年以降、大半の事業者が介護報酬に依拠したビジネスモデルを採るようになったためである。

・サ高住運営の上位事業者は、SONPOホールディングスグループや学研グループ、大手不動産企業やハウスメーカー等である。

３．高齢者住宅市場の今後と事業戦略

【シニア賃貸住宅】

・旭化成ホームズ等が手がける、サ高住登録しない高齢者向け賃貸住宅も拡大の兆しがあり、大半のサ高住が要介護者向けに偏る中、自立高齢者に訴求する商品として注目を集めつつある。｢広め住戸＋軽装備サービス｣のスキーム以外にどのような斬新な商品提案があり得るのかを検討してみてもよいだろう。

【要介護者向けの住宅型有料老人ホーム・サ高住】

・介護人材不足の根本的な解決が容易ではない中、住宅型有料老人ホームやサ高住など“サービス外付け型”ビジネスモデルのオペレーションについてはかなりのノウハウを要することになり、安定的かつ持続的な経営のためのハードルは益々高くなるだろう。

【自立者向け有料老人ホーム】

・一時金方式を採るスキームの場合、2021年4月に強制適用される｢収益認識に関する会計基準｣の影響を大きく受けることになるため、注意が必要である。

・サ高住やシニア賃貸住宅等とも競合する中、このカテゴリーを手がける事業者は一部に限られるだろう。アッパー向け分野としてのみ存続するのではないか。

【要介護者向け有料老人ホーム】

・住宅型有料老人ホームやサ高住など“サービス外付け型”ビジネスモデルと同様、介護付有料老人ホームなど“サービス一体型”ビジネスモデルの特定施設事業でも介護人材不足は深刻な問題である。医療･介護保険制度の今後の改正動向も絡み、徹底した事業戦略の検討や見直しが必須となる。